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해마다 연초에 발표되는 ‘부동산 공시가격’이 올해 큰 폭으로 오를 것으로 예상되면서, 논란과 진통을 겪고 있습니다.
국토교통부는 당초 예정된 일정을 연기하면서, 막판 고심을 거듭하고 있습니다.
취재 기자 연결해서 자세한 내용 알아보겠습니다. 박관우 기자^^ (네, 국토교통부입니다.)
[질문 1 - 부동산 공시가격이란?]
먼저, 부동산 공시가격이 무엇인지부터 간략하게 말씀해 주시죠.
[답변 1]
네, 공시(公示, public announcement, official notice)는 말 그대로 대중 일반에 공개하는 것입니다.
즉, 부동산 공시는 토지와 주택 등 부동산 가격에 대한 공공성 있는 산정결과를 국토교통부가 공개합니다.
‘부동산 가격 공시 등에 관한 법률(제3조, 제16조 등)’에 따라, ‘표준 토지’와 ‘표준 주택’ 가격을 조사해 해마다 연초에 공개하고 있습니다.
[질문 2 - 공시가격 인상의 문제 제기]
그런데, 부동산을 거래하면 실거래가로 신고하고 있는데, 공시가격이 왜 문제가 되는 것인지, 이유가 어디에 있습니까?
[답변 2]
먼저, 공시가격은 현재 실거래가를 기준으로 작성되는데, 공시시장 가액비율, 즉 시세반영률이 현재 80%입니다.
올해부터 해마다 5%씩 올려, 2022년까지 4년간 100% 실거래가에 맞출 계획입니다.
이미 지난해 관련 관련세법이 국회에 통과됐고, 시행령(2018.9.13)도 발표됐습니다.
그런데, 공시가격은 과세기준 등으로 활용되기 때문에 오른 만큼 세금을 더 내야 합니다.
양도와 증여세는 물론이고 상속세, 토지초과이득세, 그리고 국세인 종부세, 종합부동산세의 산정 기준이 됩니다.
또, 개별 주택가격은 재건축부담금과 기초노령연금 수급권자 소득 인정액 산출 등 활용도가 무려 14가지에 달합니다.
그러니까, 부동산 자산에 대한 공식 평가라는 성격을 넘어서, 세금납부 등의 영향이 크기 때문에 ‘매우 민감한 사안’이 아닐 수 없습니다.
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| 2018년 9월 13일 발표된 '9.13 주택시장 안정대책' 가운데 조세제도 부문 |
[질문 3 - 공시일정 연기]
그런데, 국토교통부가 당초 예정된 가격 공시 일정을 연기했습니다. 최근 공시가격 인상 논란 때문으로 보이는데, 이유가 어디에 있습니까?
[답변 3]
당초 어제(21일) 중앙부동산가격공시위원회가 예정됐습니다만, 내일(23일)로 이틀 연기됐습니다.
위원회는 국토부 관계자 3명을 포함해 기획재정부 등 정부위원 6명이 참여합니다.
또 법조계(1명)와 한국감정원 등 관계기관(4명), 그리고 감정평가업계(3명) 등 위촉위원 14명으로 구성됐습니다.
그런데 최근 일부 공개된 공시가격 인상 등을 둘러싸고 서울강남 4구를 중심으로 이의신청이 제기됐습니다.
또 워낙 국민적 관심사가 높기 때문에 보다 신중하게 결정하고 설명하는 기회를 갖기 위해 일정을 연기했다는 국토부 설명입니다.
연기했다고 하지만, 이번주 안에 이르면 모레 24일쯤 ‘최종 공시가격’이 발표될 것으로 알려졌습니다.
[질문 4 - 공시가격 인상 실태]
그렇다면, 올해 공시가격이 얼마나 올랐는지, 특히 문제 제기가 많은 지역의 ‘인상 예정안’은 어떻습니까?
[답변 4]
지난달 19일 공개자료를 보면 ‘표준 단독주택 공시가격 예정안’의 경우, 전국 평균 상승률이 10.23%입니다.
2005년 주택 공시가격 제도가 도입된 이후 처음으로 두자릿수 인상 기록입니다.
서울은 20.7% 올랐는데, 특히 강남구는 42.8%로 가장 많이 올랐습니다.
또 용산구(39.4%), 마포구(37.3%), 서초구(30.6%), 성동구(24.55%) 등으로 폭등세를 보였습니다.
‘표준지 공시가격’도 마찬가지입니다.
‘예정안’을 보면 전국 평균 9.49%로, 2008년(9.64%) 이후 11년만에 최고 상승률을 보였습니다.
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| '부동산 불평등 해소를 위한 보유세강화 시민행동'이 14일 오후 광화문광장에서 공시가격 개선 촉구 기자회견을 하고 있다. |
[질문 5 - 공시가격의 현실화률(시세반영률)]
그런데, 공시가격 예정안을 보면, 실제 거래가격, 즉 시세반영률이 지역에 따라, 가격에 따라 ‘너무나도 울퉁불퉁하다’, 그만큼 차이가 많다는 지적을 하고 있습니다. 어떻습니까?
[답변 5]
경실련, 경제정의실천연합이 분석한 자료에 따르면, 공시 지가와 주택 공시가격의 현실화율, 즉 시세 반영률이 2배 가량 차이가 났습니다.
토지공개념을 도입한 이후 서울지역 33개 대규모 아파트와 땅값 시세, 그리고 공시가격을 비교한 결과입니다.
시세반영률 보면, 공시지가는 지난해(2018년) 39%까지 낮아졌습니다만, 아파트는 67% 등으로 2배 정도 차이를 보였습니다.
2006년 이후 추세를 보면, 13년간 동일한 아파트 공시가격 역시 2배 차이를 보였습니다.
[질문 6 - 시세 반영률 차이 대표 사례]
그런데, 시세반영률 차이를 보면, 강남을 중심으로 고가 아파트에 최저 18%에서 30%까지 매우 낮게 책정된 사례가 있다구요?
[답변 6]
대표적으로 강남의 가락시영(헬리오시티) 아파트인데, 시세반영율이 18%에 불과해, 현행 현실화율(80%)에 무려 62%나 미달합니다.
조사대상 중 가장 낮았는데, 올해 시세반영률 80%에 맞추려면 지난해 공시지가 보다 4.3배 가량 올려야 합니다.
또 1973년 입주한 반포 주공1단지도 마찬가지입니다.
지난해(2018년) 1월 기준 시세반영률이 36%에 그쳤는데, 올해 기준에 맞추면 지난해 값의 2.5배는 올려야 합니다.
즉 그동안 아파트 시세변화에 따라 시의적절하게 반영하지 않아, 세금폭탄이라는 말이 나올 정도로 시장이 혼란하게 되었다고 할 수 있습니다.
[질문 7 - 공공택지 개발지역-재건축 아파트 주민 찬성]
강남 4구와는 달리 공공택지 개발지역과 재건축 아파트 주민은 환영하고 있다는데, 이유가 어디에 있습니까?
[답변 7]
보상금 때문입니다.
공시가격이 올라갈수록 보상금을 더 많이 받을 수 있기 때문입니다.
해당 지역 주민들도 의견서를 냈는데, 강남4구와는 달리 공시가격을 올려달라고 요구했습니다.
주로 택지개발지역 주민들의 요구가 더 강하고, 지난해 3기 신도시로 지정된 지역 주민들도 역시 같은 의견을 냈습니다.
토지 보상금은 인근 표준지 공시지가와 위치, 이용상황, 그리고 토지형상 등에 따라 산정되기 때문입니다.
[질문 8 - 부동산업계-전문가 평가]
아직 최종 확정된 것은 아니지만, ‘예정안’에 대한 전문가 평가는 어떻습니까?
[답변 8]
우선 공시가격을 올리는 것은 타당하지만, 현실을 고려하면 보완해야 한다고 지적하고 있습니다.
특히 소득없는 1가구 고령층을 얘기하는데, 심교언 건국대 부동산학과 교수의 말을 들어보시죠.
[인서트 1 -심교언 건국대 교수(부동산학과)]
[정부에서 공시가격을 올리고 있는 것은 내용적으로 타당하다고 볼 수 있겠지만, 속도와 다른 지역과 형평성 관계를 봤을 때는 문제의 소지가 있습니다. 그리고 이 과정에서 소득이 없는 고령층의 경우에는 피해를 볼 수 있기 때문에 그런 분들의 피해를 막기 위한 최선의 노력을 동시에L 진행하는 것이 바람직해 보입니다.]
또 공시지가 현실화에 대한 정책 판단은 유보하면서, 인상 이후 시장 영향에 대한 우려를 제기했습니다.
특히, 다주택자를 중심으로 세금 인상 부담이 이어지고, 거래량 감소 등 부동산 시장이 위축될 것으로 진단했습니다.
국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원과 부동산 컨설팅 ‘직방’의 함영진 빅데이터 랩(lab)장의 말을 계속해서 들어보시죠.
[인서트 2 - 박원갑+함영진]
[박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원- 공시가격이 큰 폭으로 오를 것으로 예고되면서, 이렇다할 만한 소득이 없는 고령자들이나 은퇴자들의 세부담이 클 것으로 예상됩니다.]
[부동산 컨설팅 ‘직방’의 함영진 빅데이터 랩(lab)장 - 보유세의 과세표준이 되는 공시가격과 공정시장가액 상승, 그리고 종부세 세율인상까지 감안하면, 올해(2019년) 다주택자나 부동산 과다 보유자의 경우 양도소득세 부담과 함께 보유세, 재산세, 종부세(종합부동산세) 모두 동반 상승하는 이중고에 노출될 전망입니다. 정부의 고강도 수요억제책의 영향으로 매도, 매수자 모두 당분간 극심한 눈치보기 장세가 이어질 전망이구요, 호가조정이나 거래량 감소가 지속될 수 있습니다.]
[크로징] 네, 박관우 기자와 함께 최근 논란이 되고 있는 ‘부동산 공시가격 현실화율 반영’ 등에 대해 알아봤습니다.
박관우 기자 jw33990@naver.com