[BBS 박경수의 아침저널 - 대법원 판결과 시사]
■ 대담 : 배금자 변호사
■ 방송 : BBS 라디오 <박경수의 아침저널> (07:20~09:00)
■ 진행 : 박경수 BBS 보도국장
▷박경수: 네, 이어서 <대법원 판결과 시사> 오늘도 배금자 변호사 함께 하도록 하겠습니다. 배 변호사께서 스튜디오에 나와 계시네요. 변호사님 안녕하세요.
▶배금자: 네, 안녕하세요.
▷박경수: 네, 오늘은 이 9월 3일에 내려진 대법원 판결을 좀 짚어보도록 하겠습니다. 내용은 이런 겁니다. 이제 임대차 기간이 지난 후에도 임대인이 임차인에게 권리금 회수기회를 보장해줘야 한다. 이게 이제 대법원 판결의 요지잖아요.
▶배금자: 네.
▷박경수: 이 얘기를 좀 해보도록 할 텐데 우선 이 권리금이 법적으로 보호된 건 언제부터인가요?
▶배금자: 그게 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법에 이제 권리금 일반적으로 그동안 권리금이 이제 법률이 들어온 건 처음이죠. 2015년 5월 13일 자 그 법률개정으로 이 권리금에 관한 조항이 들어옵니다. 그리고 원래는 권리금은 그 임차인이 나갈 때 그 신규 임차인으로부터 받는 것이었고요. 임대인과 관계없이 원래 이제 임차인끼리 이루어진 것이었지요. 그래서 임대인은 원래 권리금에 대해서는 책임이 없다 이런 것이 관례였습니다. 이제 그렇게 이제 그 당시에 그렇게 됐을 때는 사실은 임대인이 중간에 계약 해지나 아니면 갱신 거절로 기존 임차인을 내보내고 나서 자신이 어떤 새로운 임차인으로부터 직접 그 건물주인이 권리금을 받는 경우가 발생했어요. 그리고 또 임대인이 자기가 바로 직접 그 가게에서 영업하면서 기존 임차인이 형성해 놓은 영업적 가치를 이용하는 때도 발생했고요. 그러니까 이렇게 되면 임차인이 그동안 투자한 비용이나 영업 활동의 결과로 형성된 그 지명도나 신용 등 경제적 이익 즉 임차인이 형성한 영업적 가치를 임대인이 고스란히 차지하게 되는 것이잖아요.
▷박경수: 그렇죠.
▶배금자: 그리고 임차인은 또 다른 곳에 가서 다시 시설비를 투자해야 하고 신형 확보와 지명 등 형성을 위해서 이 상당 기간 이 손실을 감당해야 하는 문제가 있어서 이것은 부당하다. 이렇게 해서 이제 권리금을 임차인이 나갈 때 회수할 기회를 보장하도록 법에 규정하게 된 것입니다.
▷박경수: 네, 그러니까 임대인은 건물주인 거고요. 임차인은 이제 세를 내고 거기서 영업하시는 분들을 가리키는 건데 임차인에게 그러면 이제 권리금 회수기회를 보장하는 방법 어떤 방법으로 하도록 법에 규정돼 있나요?
▶배금자: 네, 이제 법률에는 임차인이 임대차 기간이 종료할 무렵인데 기간이 있는데 그 예전에는 그 3개월 전부터 종료 시점까지 사이 나중에는 법이 바뀌어서 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 사이 이렇게 바뀌었습니다.
▷박경수: 네.
▶배금자: 일단은 그사이에 신규 임차인을 구해서 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지금 받는 그것을 권리금 계약이라고 합니다. 그러니까 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받기로 하는 그런 권리금 계약을 체결하는데 그 전제조건이 결국은 임대인이 신규 임차인이 그 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 임대차 계약을 체결해주어야 하잖아요.
▷박경수: 그렇죠.
▶배금자: 이제 그때 이제 임대인이 이제 두 가지 예를 들면 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 임차인을 받으려고 하는 것을 못 받게 방해하거나 아니면 정당한 사유 없이 그 신규 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거부하면 그것이 바로 이제 임차인이 권리금 회수하는 것을 방해하는 것이 되는 거죠. 그렇게 해서 권리금을 받으려고 했던 걸 못 받게 한 거니까 그 권리금을 임대인이 결국은 임차인한테 손해배상을 하게 하는 것이 바로 이게 회수기회보장이라는 것입니다.
▷박경수: 권리금을 받을 수 있는 그런 걸 방해하거나 뭐 하면 손해배상 책임을 결국은 이제 지운 게 바로 이 법의 권리금 조항의 요지네요.
▶배금자: 네.
▷박경수: 그런데 이런 규정이 명문화된 뒤에 오히려 임대인과 임차인 사이에 분쟁에도 많아졌다고 하는데 그 이유는 뭘까요?
▶배금자: 그 이유가 이제 상가건물 임대차보호법에서 이렇게 권리금 회수기회가 보장한다고 했는데 법조문에 이제 불명확한 점은 어떤 거였냐면 언제까지 그러면 보장해주느냐?
▷박경수: 그렇죠.
▶배금자: 언제까지 그래서 그때 임대차 계약을 갱신할 수 있는 기간이 예전에는 5년이었는데 상가 임대차에서 이제 이제는 2018년 10월 16일 법률개정 되면서는 10년으로 연장됐어요. 그러면 5년 지난 사람은 예전에는 2018년 예전에는 5년까지고 지금은 10년이에요. 그러면 임대차 계약을 갱신할 수 없는 임차인은 회수기회를 안 줘도 되느냐 이 부분이 이제 불명확했고요. 사실 이것 때문에 굉장히 그 하급심에서 사실은 판결이 엇갈렸어요.
▷박경수: 그렇겠네요.
▶배금자: 그러다가 이제 대법원에서 작년부터 이제 판결을 내리면서 이거를 기간이 완전히 갱신 기간이 완전히 종료돼도 해줘야 한다. 판결이 나오게 되는데 그 부분 또 이제 분쟁의 소지가 많았고, 두 번째는 아까 정당한 사유로 거부할 수 있다 했잖아요, 임대인이. 그 법에 정해진 요소 요건이 많아요. 그런데 임대인이 어떤 경우를 주로 많이 예를 들면서 그 신규 임차인하고 계약을 거부하느냐 하면 이 건물이 대수선해야 한다, 리모델링할 필요가 있다 그렇게 하면서 거부하면 임차인이 나갈 때 권리금을 못 받게 되잖아요. 그리고 또 임대인 자신이나 자기 가족이 직접 본인에게 사용하겠다.
▷박경수: 리모델링 하는 게 이렇게 악용이 되는군요.
▶배금자: 악용이 되는 거예요, 대개. 그래서 분쟁이 많이 발생하게 되는 거죠.
▷박경수: 그러니까 대법원이 이제 임대차 기간이 지난 뒤에도 그 임대인이 임차인에게 권리금 회수기회를 보장해줘야 한다. 결국, 이런 판결이 내려진 겁니다.
▶배금자: 네, 그래서 올해 그 최근에 9월에도 이제 내려졌고 올해 9월에 내려진 판결도 의미가 되게 있지만 사실 최초의 대법원 판결이 내려진 것이 작년 2019년 5월에 내리진 것이 최초로 이제
▷박경수: 작년에 한 번 내려졌고 이제 9월 초에 또 내려진 거네요.
▶배금자: 네, 내려졌는데 이번에는 좀 더 더 강력히 보호하는 그것인데 뭐냐 하면 리모델링을 이유로 그 거부하면서 사실은 이제 갱신을 할 수 없는 5년 예전에 2018년 이전에 계약자는 5년만 갱신할 수 있었어요. 그래서 그 5년이 다 지난 임차인이 나가면서 권리금을 받으려고 하는데 리모델링을 이유로 거부해도 이것도 그 권리금 회수기회를 방해한 것이다. 해서 권리금을 받을 수 있었던 것에 해당되는 손해배상을 임대인이 임차인한테 해주도록 하는 판결이 이번에 난 것이고요.
▷박경수: 상당히 의미 있는데요.
▶배금자: 네, 그리고 심지어 대법원 판결은 작년 5월부터 이제 그런 권리금 회수기회를 보장하는 임차인을 보호하는 강력히 보호하는 판결을 연거푸 내리기 시작하는데 작년 7월에 내린 대법원 판결은 굉장히 의미가 있습니다. 그것은 임대인이 이제 임차인한테 이 사람도 임차인 임대 갱신할 수 있는 기간이 다 만료되고 나서 자기 아들한테 커피 전문점으로 사용하는 것이기 때문에 비워달라 이렇게 했어요. 그렇게 했는데 그래서 이 사람은 신규 임차인을 주선하다가 창업 컨설팅을 통해 주선하다가 중단한 거예요. 그런데 신규 임차인을 주선하지 않았는데도 불구하고 임대인이 자기 아들이 직접 커피 전문점 사용한다 했으니까 내가 임대권리금을 받지 못하게 되었다. 그래서 손해를 배상해 달라 하는 케이스도 이게 인정이 됐어요. 이렇게 손해배상을 해줘야 한다. 이렇게.
▷박경수: 그렇군요. 그 청취자 질문이 하나 들어왔는데요. 이거 좀 얘기를 해주시면 좋겠네요. 17**님이 배금자 변호사님 예전에는 이제 산부인과를 다녔는데 질문 하나만 드릴게요. 한 자리에서 27년 가게를 했습니다. 그런데 건물주가 건물을 팔려고 세입자에게 비우라고 세달 전에 통보해 왔어요. 3월에 통보해 왔어요. 6개월 말미를 주고. 그리고 저희는 오늘로써 비우고 옮겨가는데 27년 전 권리금 1천만 원을 줬습니다. 이런 경우 받을 수 있나요?, 이렇게 여쭤보셨는데요.
▶배금자: 일단 임대 기간이 갱신되고 나서도 그 지금은 6개월부터 이제 임대 기간 만료 사이에 새로운 신규 임차인을 구해서 권리금을 받을 수가 있어서 권리금을 받을 기회를 거절할 수 있는 정당한 사유에 그 법에 정해진 해당이 되지 않는 한 그거를 받지 못하게 하면 권리금은 그 아까 대법원 판결에 따라 손해배상
▷박경수: 손해배상을 청구할 수 있는 거죠?
▶배금자: 네, 임대인에 대해서 손해배상을 청구할 수 있죠.
▷박경수: 이 대법원 판결이 저도 얘기를 듣다 보니까요. 굉장히 의미 있고 저도 이 비슷한 사례를 본 것 같아서 좀 조언을 해줄 만한 분도 있고 한데 아무튼 시간관계상 오늘은 여기까지 듣는데요. 다음 시간에 조금 더 설명을 더 해주시면 더 도움이 될 것 같습니다. 이 관련된 또 일들이 주변에 많으신 것 같아서요. 네, <대법원 판결과 시사> 배금자 변호사와 함께했습니다. 추석 연휴 잘 쇠시고요.
▶배금자: 네, 감사합니다. 추석 잘 보내세요.
아침저널 bbsi@bbsi.co.kr